实体店经历“倒闭潮”,商业地产实体业态还有未来吗?

              日期:2016-03-25 17:09:13 / 人气:450

              近几天,小漫的朋友圈中流传着这样一条消息:实体店又迎来“倒闭潮”了。还有数字为证:2016年上半年,在单体百货、购物?#34892;?#20197;及大型超市业态中,共有22家公司关闭了41家店铺,歇业总面积超过60万平方米。

              单看这一数字,确实有点触目惊心。但如果你把它放到整个中国市场中看,其实远没有那么可怕:据智漫统计,最近几年,中国商业地产的年均开工面积是1.9亿平方米。即使按年计算,把60万平方米这一数字乘以2,也?#36824;?20万平方米。也就是说,一年因倒闭而退出面积不到新开工面积的0.64%。

              这,可以称为“关店潮”吗?

              据不完全统计,2016上半年全国新开业商业地产项?#30475;?#21040;174家。其中,1月份开业项目最多,为56家;2月份开开业项目最少,为5家;3、4、5、6月份开业的商业项目分别为15家、25家、39家、34家,下半年则更多。也就是说,半年内倒闭的实体项目,?#36824;?#19982;一个月的新开项目数量相当。中国的实体商业仍在向上发展当中,对此不宜妄自菲薄。

              大规模关店?还没到时候

              判断未来发展趋势,首先需要数据说话。智漫今年发布的《中国商业地产服务行业发展白皮书》显示,从2007年-2016年,中国商业地产先后经历了三个增长期,惯性前行依然是未来几年商业发展的主旋律。而且,在快速发展的城市化进程中,商业用地面积始终保持着逐年递增的势头,直到2015年的22530万平米,才第一次呈现略微下滑的趋势,从供给端来看,商业地产开发建设仍处于峰?#20498;?#32473;阶段,每年增量惊人。

              实体店经历“倒闭潮”,商业地产实体业态还有未来吗?

              与此同时,中国消费需求还远没有释放。中国?#21496;?#36141;物?#34892;?#38754;积仅为0.2平方米,与美国的2.2平方米相比,发展潜力巨大。美国购物?#34892;?#38144;售占社零总额比重为47%,中国仅为13%。同时我国的储蓄率远高于其他国家,2014年,中国?#29992;?#21487;支配的收入超过63万亿,总储蓄超过30万亿,48%的储蓄率依然高于韩国的34%,日本的22%,以及美国的18%。收入水平更高、消费意愿更强?#19994;?#26032;兴中产阶级和90后的崛起,也让未来的商业充满了更多想象的?#21344;洹?

              另外,中国城镇化发展水平与欧美国家相比,仍有很大的差距。中国城镇化每增加1%,就意味着2000万人口参与到城市的社会化分工,产生2000万消费人口基数,这是商业发展的巨大红利。截止到2015年为止,我国的城镇化率是56.1%,而日本是91.3%,红利期仍然存在。

              从发达国家购物?#34892;?#21457;展趋势来看:?#21496;鵊DP在5000美元以上,购物?#34892;?#36814;来较快发展;超?#23567;?#30334;货依然是主力,但市场份额开始下滑。?#21496;鵊DP在8000美元以上,购物?#34892;目?#22987;井喷。?#21496;鵊DP在10000美元以上,购物?#34892;目?#22987;分化。无疑,我们正处在由8000美元向10000美元发展的过渡期。

              是什么样的店在关店?

              尽管红利期仍在,但不可否认,确实有一些实体商家在“关店?#20445;?#25105;们不妨来研究一下,到底是哪些商场在关门?

              实体店经历“倒闭潮”,商业地产实体业态还有未来吗?

              这是媒体根据财报以及公开报道整理的今年以来部分百货?#20498;?#24215;记录:

              2016 年 8 月:百盛集团将关闭重庆万象门店,上半年已关闭西安东大街和重庆大坪店两家门店。

              2016 年 6 月:华联商厦关闭开业 22 年的成都店。

              2016 年 5 月:南京八佰伴停业。

              2016 年 4 月:友谊商店关闭广州南宁店。

              2016 年 4 月:世纪金花关闭银川店。

              2016 年 3 月:来雅百货关闭泉州中骏世界城店。

              2016 年 3 月:喜乐地购物?#34892;?#20851;闭长沙万家丽路门店。

              2016 年 2 月:摩尔百货关闭成都天府店。

              2016 年 2 月:新华百货关闭银川东方红店。

              2016 年 2 月:NOVO 百货关闭重庆大融城店。

              2016 年 2 月:天虹商场关闭深圳深南君尚店。

              2016 年 1 月:新世界百货关闭北京时尚店。

              ……

              我们可以发现,百货、超市是关店“重?#26234;保?#36825;恰好符合西方多国商业发展过程已经出现过的“?#21496;鵊DP在5000美元以上,购物?#34892;?#36814;来较快发展,超?#23567;?#30334;货市场份额开始下滑”的客观规律。

              在城市方面,关闭的41家商铺中,一线城市关闭7家,占17.07%;新一线城市关闭15家,占36.59%;二线城市关闭11家,26.83%;三线及以下城市关闭8家,占19.51%。由于许多一线准一线城市?#21496;鵊DP早已迈过10000美元门槛,已经开始进入购物?#34892;?#20998;化期,自然会有一批商铺关店。这恰恰是市场规律在起作用。

              楼市的动荡也对上半年的实体商业产生了一定冲击。2016年上半年一二线城市住宅行情火爆,使得开发商对于利用购物?#34892;?#25289;动住宅销售热情有所下降。

              从深圳地产爆开后,南京等二线城市接力,全国人口不断向一二线城市继续流入,随着可售资源的不断减少,价格不断飙升。三四线城市成为库存重?#26234;?#24320;发商为了拉动销售,缓解区域人口外流,启动购物?#34892;?#21435;化动机不断升级。一些?#34892;?#22411;开发商为了购物?#34892;哪?#22815;及早开业,投入大量资源,使得负债率不断上升。无形中增加了未来经营的风险。

              更大的隐忧是高库存。目前北上广深和杭州是中国各大城市里商场租金尚可的城?#23567;?#19968;些二线城市的商业氛围虽然远远不如这些城市,但却同样供给大量的商场用地。2015年二线城市零售项目占零售项目总存量的65%,当年零售项目新落?#19978;?#30446;的73%,一些项目为了招商,已经打出了三年免租金的广告,这不得不让人担心其未来盈利前景。

              至于互联网“野蛮人”的入侵,反而不用太担心。线上交易已过窗口期,线下实体店天然的人流入口和流?#31185;?#38556;开始出?#32456;?#26032;的市场机会。实际上,现在许多电商?#25918;?#29978;至电商平台,正在成为实体商业的新“金主?#20445;?#38463;里巴巴今年以来的一系列入股或收购实体商?#19994;?#34892;动便是明证。

              谁在增长?

              与关店相比,那些正在开店的商业项目才代表着这个行业的真正未来。

              目前,全国商业地产新增量依旧可观。过去五年,购物?#34892;?#25968;量以每年15-20%的速?#20173;?#38271;,远远超过了社会零售品总额?#36824;?#21435;七年,商业新开工增长率与住宅持平,年复?#26174;?#38271;率接近20%,每年竣工面积也超过1.2亿平米,大量商业以实体店铺的形式进入存量市场。

              实体店经历“倒闭潮”,商业地产实体业态还有未来吗?

              在上半年众多的开业项目中,大体量高端商业中线在二线城市的发展是一大亮点。其中最典型的是万达,在前五个月,万达仅开一家购物?#34892;摹?#25104;都蜀都万达广场。进入6月份,万达广场的开业则?#26102;?#21457;式的增长,万达广场相继在荆门、湘潭、台州、资阳、济南、乌海、湛江七个城市开业。根据之前万达集团公布的数据,2016年万达预计开业50座万达广场、2座万达文化旅游城。

              从大势上看,2016年上半年购物?#34892;目?#19994;数据基本符合欧美发达国家发展路径。?#21496;鵊DP 8000美元一档的城市购物?#34892;?#25968;量快速增加,特别是以万达为首的一些购物?#34892;?#31215;极进行提前布局;GDP?#31995;?#30340;城市,包括大部分的县级城市,虽然大量开发商介入,但受商家拓展意愿及当地消费能力限制,能够开业的购物?#34892;?#30456;对较少。

              实体店经历“倒闭潮”,商业地产实体业态还有未来吗?

              由于中国购物?#34892;?#22823;部分由开发商转型而来,使得整体集中度较差,运营也参差不齐。伴随着万达、红星等一批购物?#34892;目?#36895;扩张并逐步轻资产化,购物?#34892;?#23558;迎来巨头时代,小型、单体购物?#34892;?#29983;存压力更大。

              从已开?#20498;?#29289;?#34892;?#26469;看,各购物?#34892;?#31215;极引入各类?#25918;?#21830;以便增强市场号召力。在业态上,餐饮、儿童项目占比不断增加,书店等新兴业态开始?#36824;?#29289;?#34892;?#37325;新挖掘。由于人民币前几年的坚挺,跨境商品城成为购物?#34892;?#30340;一个新增长点。

              这也导致2016年下半年开业的项目显得更加高大上。相对上半年开业项目,更多国外题材元素将引入购物?#34892;?#24403;中,如美国元素、日本元素等,国人的消费升级正在产生实?#24066;?#24433;响。

              中国人口正在呈现由三四线城市向一二线城市涌入、从低端消费向中高端消费升级的局面,这对于许多小的、低端的购物?#34892;?#32463;营将产生较大的压力,如何争抢优质客流是未来发展的关键。

              从交易转向服务

              也许,我们可以从部分实体商?#19994;?#20851;店中,发现一些更深层次的问题。

              中国的实体商业项目多为地产商所建,他们更?#19981;?#25226;商业项目的开发看成一次交易而不是服务,注意力集中在产业链前端,通过引入大IP主力商户来背书,利用跨境商品?#28909;让臝P来给自己讲故事,再加以广告攻势。

              这样很容易呈现开业一窝蜂火爆,随后迅速降温的现象。商业资源过多投入到产业链前端,导致了资源分配的?#20998;?#33050;轻,在日常表现中可以明显看到:在薪资上营运人员的工资大幅度低于招商人员工资;在职位上,营运通常是经理级部门,而招商是总监级部门等等。由于制度上的设计已经使得营运部门在体制内属于弱势部门,往往又吸引不到合?#23454;?#20154;才来就职,整体公司运营能力成为短板也?#32479;?#24577;化。运营短板同时意味着商户协调管理能力弱、客户服务能力弱等,对于产业链后端的供应链建设、数据?#21344;?#22788;理分析能力更加弱化。外在表现就是商户经营业绩差、人流少。所谓“运营时眼里流的泪,都是招商定位时脑子进的水?#34180;?

              实体店经历“倒闭潮”,商业地产实体业态还有未来吗?

              商业地产服务市场未来格局预测

              实际上,与住宅项目不同,商业项目更应该被理解为一个系统,有着复杂的结?#36141;头?#23500;多样的功能,它们之间是相互关联,相互作用的。而开发则是一个系统的调控过程,是业主、商家与经营商之间复杂关系和不同人群利益的协调过程,更多地是一个政治过程,绝不应是一个简单的交?#20303;?#22914;果能够对整个商业地产的整个生命周期做各个阶段的服务分解,将能开发出更多的价值。

              当前,实体商业的调整,是?#25910;?#29983;存的自然法则在起作用,在未来相当长的时间内,市场格局仍将不断变化,但向上的趋势并没有改变。与其?#27809;疑?#30340;眼光看待这个世界,不如主动先调整自己。

              “沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春。”

              作者:admin


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